¿Dejaste tu vivienda o local a un familiar o a un conocido temporalmente y ahora no quieren irse? ¿Hay alguien ocupando tu inmueble sin haber firmado ningún contrato ni pagar nada a cambio? ¿Tras una separación o herencia, hay personas usando una vivienda que es tuya sin ningún título que lo justifique?
En Asistencia Jurídica Canaria somos abogados especialistas en desahucio por precario en La Laguna. El precario es la situación en la que alguien ocupa un bien ajeno con la simple tolerancia del propietario o sin título alguno. Es diferente del arrendamiento (hay contrato y renta) y diferente de la ocupación ilegal (aquí el propietario consintió en algún momento). La vía para recuperar el inmueble es el juicio verbal de desahucio por precario.
El precario es más frecuente de lo que parece: ex parejas que se quedan en la vivienda del otro tras una separación, hijos adultos que viven en la vivienda de los padres sin pagar, familiares a los que se dejó la casa temporalmente y ya no hay forma de que salgan. Son situaciones incómodas, pero tienen solución legal.
El juicio verbal de desahucio por precario es la vía adecuada cuando:
Situaciones típicas de precario:
Lo que diferencia el precario de otras situaciones:
Lo que debe hacer el propietario antes de demandar:
Tras una separación, si la vivienda es de uno de los ex cónyuges o parejas y no hay sentencia que atribuya el uso al otro, el propietario puede pedir el desahucio por precario. Si hay sentencia de separación o divorcio que atribuye el uso al no propietario, el procedimiento es diferente.
La situación más frecuente y más incómoda. El propietario dejó la vivienda a un familiar por razones de solidaridad y ahora quiere recuperarla, pero el familiar se niega. El desahucio por precario es la vía legal para recuperarla, aunque la relación personal sea complicada.
En una herencia pendiente de aceptar o liquidar, un heredero ocupa el bien hereditario excluyendo a los demás. Los co-herederos pueden ejercer la acción de desahucio por precario para recuperar la posesión colectiva del bien.
El propietario decidió, por la razón que fuera, dejar de tolerar la ocupación. Redactamos el requerimiento formal de desalojo, establecemos el plazo, y si no se cumple, presentamos la demanda de desahucio por precario.
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En Asistencia Jurídica Canaria entendemos que los casos de precario son frecuentemente situaciones de conflicto familiar o personal que van más allá del puro problema jurídico. Gestionamos el aspecto legal con eficiencia y discreción, sin alimentar el conflicto más de lo necesario. Si la persona sale voluntariamente tras el requerimiento, evitamos el juicio. Si no sale, lo gestionamos con firmeza.
Cuanto más tiempo pasa sin actuar, más argumenta el ocupante que la tolerancia es permanente. La inacción del propietario puede complicar la prueba de que el precario era temporal y que la tolerancia se ha retirado formalmente.
Un inmueble ocupado en precario no puede venderse limpiamente ni alquilarse a terceros. El coste de oportunidad de no actuar puede ser muy significativo, especialmente si el inmueble está en una zona de alta demanda de alquiler.
El precario no paga renta ni contribuye a los gastos del inmueble (IBI, comunidad, seguro). Todos esos costes los asume el propietario mientras tolera la situación. Recuperar el inmueble también recupera el control sobre esos gastos.
Las situaciones de precario suelen escalar con el tiempo: lo que empezó como un acuerdo amistoso puede derivar en un conflicto mayor si no se gestiona de forma ordenada y temprana.
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El juicio verbal de desahucio por precario es generalmente más ágil que el desahucio por falta de pago. Con una demanda bien presentada y si el demandado no impugna, puede resolverse en 2-4 meses. Si hay oposición o recursos, puede alargarse más.
Sí. El demandado puede alegar que existía un arrendamiento (verbal o escrito) o cualquier otro título que justificara la ocupación. Si consigue probarlo, el procedimiento de precario no es el adecuado y tendría que sustanciarse por otra vía. Por eso la calidad de la prueba que presenta el propietario es fundamental.
No directamente en el juicio de precario, cuyo objeto es solo el desalojo. Sin embargo, puede reclamarse por la vía civil ordinaria como enriquecimiento injusto: el propietario ha soportado gastos (IBI, comunidad) que el ocupante se ha ahorrado sin justificación.
El empadronamiento en el inmueble no otorga derecho a residir en él: es solo un acto administrativo que acredita el domicilio. No afecta a la posición jurídica del propietario en el desahucio por precario, aunque el juzgado debe notificar al demandado en el domicilio donde está empadronado.
Sí, puede apelar la sentencia de primera instancia. La apelación suspende el lanzamiento si el precario presta caución (garantía económica). Si no puede prestar esa caución, el lanzamiento puede ejecutarse aunque la sentencia esté recurrida. Lo gestionamos en cada fase del procedimiento.
Cada caso importa. Déjanos tus datos y te contactaremos para encontrar la mejor solución.
