¿Pagaste arras por una vivienda en Güímar y el vendedor se ha echado atrás o pone condiciones que no estaban pactadas? ¿Eres el vendedor y el comprador no paga ni aparece para firmar la escritura? ¿Hay un conflicto sobre si las arras pagadas eran penitenciales o confirmatorias y nadie te lo explica con claridad?
En Asistencia Jurídica Canaria somos abogados especialistas en contratos de arras en Güímar. El contrato de arras es uno de los documentos más importantes de una compraventa inmobiliaria y también uno de los que generan más conflictos: muchos contratos de arras están mal redactados, no especifican el tipo de arras, o tienen condiciones ambiguas que permiten interpretaciones opuestas a cada parte.
La consecuencia de la ambigüedad es siempre un litigio. Lo prevenimos revisando el contrato antes de firmarlo. Lo resolvemos cuando el litigio ya existe: tanto si representamos al comprador que quiere recuperar el doble de lo que pagó, como al vendedor que quiere retener las arras porque el comprador incumplió.
No todas las arras funcionan igual. El Código Civil distingue tres tipos y las consecuencias del incumplimiento son muy diferentes según cuál aplique:
Arras penitenciales (art. 1454 CC) — las más habituales:
Arras confirmatorias:
Arras penales:
El problema habitual: el contrato dice «arras» sin especificar el tipo, lo que genera interpretaciones opuestas. Los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias si no se especifica expresamente que son penitenciales.
El vendedor se ha echado atrás, ha vendido a otra persona o pone condiciones nuevas no pactadas para no firmar la escritura. Si las arras son penitenciales, el comprador tiene derecho al doble. Si son confirmatorias, puede pedir el cumplimiento forzoso o la resolución más la indemnización.
El comprador no acude a la firma de la escritura, no consigue financiación o simplemente cambia de opinión. Si las arras son penitenciales, el vendedor tiene derecho a retenerlas. Si hay discrepancia sobre el tipo de arras, lo gestionamos judicial o extrajudicialmente.
El comprador paga las arras pero después el banco le deniega la hipoteca. ¿Tiene derecho a recuperar las arras? Depende de si el contrato incluía condición resolutoria por falta de financiación. Sin esa cláusula, la pérdida de las arras es habitual. Revisamos el contrato y asesoramos sobre las opciones.
El mejor momento para contar con un abogado especialista es antes de firmar el contrato de arras. Revisamos el tipo de arras, las condiciones de desistimiento, los plazos, las causas de resolución y cualquier ambigüedad que pueda generar problemas en el futuro.
Proteger tus derechos con soluciones claras y realistas.
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En Asistencia Jurídica Canaria asesoramos en arras tanto antes de firmar como cuando el conflicto ya existe. Conocemos las cláusulas que funcionan, las que son inútiles y las que pueden volverse en contra de quien las propone. Si ya hay conflicto, analizamos el contrato en busca de la interpretación más favorable y actuamos con rapidez.
Un contrato de arras ambiguo puede resultar en que el comprador pierda las arras aunque el incumplimiento fuera del vendedor, si la redacción permite esa interpretación. La revisión previa cuesta mucho menos que perder las arras.
Si las arras no están claramente pactadas como penitenciales, el vendedor puede argumentar que son confirmatorias y que el comprador debe exigir el cumplimiento del contrato en lugar del doble. Esto puede forzar un procedimiento más largo y costoso.
Sin contrato escrito claro, la otra parte puede negar la naturaleza de lo entregado: «era un anticipo, no unas arras». La prueba del carácter de las arras es fundamental para el resultado de la reclamación.
La acción por incumplimiento del contrato de arras tiene un plazo de prescripción. No actuar formalmente —con requerimiento o demanda— dentro de ese plazo puede hacer perder el derecho a la reclamación.
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Solo si las arras son penitenciales. Si el contrato no lo especifica, puede haber discrepancias sobre el tipo aplicable. La jurisprudencia más reciente tiende a considerar que, en caso de duda, las arras son confirmatorias, lo que implica exigir el cumplimiento o la indemnización completa en lugar del doble automático.
Depende de si el contrato incluye una condición resolutoria por falta de financiación. Si la incluye correctamente redactada, puedes recuperar las arras. Si no la incluye, en principio las pierdes salvo que puedas acreditar que el banco denegó la hipoteca por causa imputable al vendedor (por ejemplo, cargas ocultas en la finca).
El plazo de prescripción para la acción de reclamación derivada del contrato de arras es de 5 años. Sin embargo, el requerimiento formal interrumpe ese plazo y, además, es recomendable actuar cuanto antes para que la otra parte no pueda enajenar sus bienes antes de ejecutar la sentencia.
Sí. El importe de las arras es libre (habitualmente un 10% del precio). Sin embargo, si las arras son excesivamente elevadas, puede argumentarse que la cláusula penal es desproporcionada y los tribunales pueden moderarla.
Si las arras son penitenciales, la penalización es el doble. Si las arras son confirmatorias, el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato (que el vendedor le venda a él aunque haya vendido a otro, si la segunda venta no se ha inscrito) o la indemnización de todos los daños causados, que puede superar el doble.
Cada caso importa. Déjanos tus datos y te contactaremos para encontrar la mejor solución.
